5 стъпки към покупка

1. Изчислете бюджета си!

Преди да започнете процеса по закупуването трябва много добре да изчислите с какви пари разполагате. Ако закупувате жилище чрез кредит е разумно преди да започнете да търсите да отидете на предварително одобрение в банката, за да знаете точно колко пари ще ви отпуснат. Освен това трябва да предвидите и комисионното възнаграждение на посредническата агенция. Ние предлагаме три варианта на комисионно възнаграждение:

• 1ви вариант – комисионната е в размер на 3% от покупната цена и включва всички стандартни услуги на „Адрес недвижими имоти” – проучвания на пазара, селекция на имоти, огледи, удостоверения за тежести и данъчна оценка, скица и т.н.
• 2ри вариант – комисионната е в размер на 5% от покупната цена и освен горепосочените услуги включва и юридически консултации.
• 3ти вариант – отнася се предимно за чужденци и е в размер 7% от покупната цена, като освен услугите по първи и втори вариант включва и всичко свързано с регистрирането на фирма и легализирането на статута на клиента като собственик на определения имот.

2. Намерете подходящия за вас консултант.

В зависимост от типа на имота и региона, в който искате да закупите ние ще ви насочим към подходящия за вас консултант. Адрес разполага с високо квалифицирани специалисти, които работят в определен регион и съответно имат задълбочено познание за пазара на имоти и самите квартали или населени места, в които искате да закупите. При срещата с консултанта, той ще ви обясни подробно услугите, които предлага Адрес и целия процес по закупуването на имота.
„Адрес недвижими имоти” много държи на законността и регламентирането на отношенията, затова купувачите подписват т.нар. „Договор за поръчка”. Договорите за поръчка се делят на два вида – „Договор за поръчка с изключителни права”, при който компанията се ангажира да намери имот с определените характеристики, а купувачът се ангажира при решение за закупуване на предложения от консултанта имот да го закупи, чрез посредничеството на компанията и да заплати договореното за услугата възнаграждение. Втория вид договор е „Договор за поръчка за конкретен имот” – такъв договор се подписва, когато клиента не желае да сключи договор с изключителни права.

Подписването на договор е задължително условие преди клиента да бъде заведен на оглед.

3. Огледите.

Нашия консултант ще ви предложи имоти, отговарящи на вашите критерии на търсене и ще ви осигури достъп до всички тях. Огледите са най-трудната част за потенциалния купувач, така че направете си един списък с неща, които са ви първостепенни – нивото на шума на улицата и квартала, етажът, на който се намира имота, самия вход как изглежда, нуждае ли се жилището от сериозен ремонт или е достатъчен само един козметичен ремонт и т.н. най-важното в случая е да запазите хладнокръвие и да не се поддавате на моментни импулси.
Преценете много добре как бихте се чувствали в даденото жилище и как ще се отрази то на изградената ви вече ежедневна рутина. Задавайте въпроси на консултанта, той знае всички особености за квартала, за жилището и за типа строителство.

4. Фактори за оценка.

Местоположение и инфраструктура – оценете добре дали мястото, в което сте харесали новия дом е подходящо за вас и каква му е инфраструктурата. Какъв е транспортът до работата ви, има ли удобни учреждения наблизо – детски градини, търговски комплекси, полицейски управления, болници и т.н. например, ако сте си харесали кокетна къщичка или мансардно апартаментче в някое от модерните предградия, то най-вероятно ще трябва да предвидите и автомобил (ако нямате такъв) и разходите по горивото. Според последните здравни проучвания, вредния въздух е сочен за причината за повечето ракови заболявания днес и ако новото жилище се намира до големи производствени фабрики или главни улици, то вземете и този фактор в предвид.

• тип строителство – тухла или панел е основният въпрос за вида строителство. Всеки е наясно с недостатъците на панела и предимствата на тухлата, но ако тухленото строителство не се вмества в бюджета ви то тогава проверете добре коя година е строен панелния блок и какъв е срока за използването му. Все повече навлизат и нови строителни техники на българския пазар като екологичното строителство и сглобяемите къщи – те са сравнително евтини и имат много добра изолация. Все пак проучете добре фирмата и техническите характеристики на материалите, с които ще бъде строено.
• разпределение на стаите и етаж - етажът е особено важен с оглед потенциални проблеми. Първият и последният етаж не са за препоръчване, но ако има сериозна разлика в цената то човек може да се замисли и да вземе в предвид останалите фактори. Ако например в блока има асансьор то със сигурност шума на първия етаж ще е ужасен, но ако е ниско-етажна кооперация – първият етаж се превръща в предимство. Жилището на последния етаж има своите предимства и недостатъци – от една страна има опасност при една повреда в покривната конструкция вие първи да понесете щетите, но от друга страна със сигурност няма да чувате стъпките на съседите отгоре.

5. Изповядване на сделката.

Намерили сте мечтаното жилище и сега искате да се нанесете колкото се може по-бързо.
Финалът на целия процес по закупуването е изповядването на сделката. Изповядването на сделката става при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия и след това удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. Новия нотариален акт се вписва в държавните регистри.
След като продавач и купувач сложат подписа си под договора то вие трябва да заплатите комисионното възнаграждение на консултанта.

Пет стъпки към продажбата на вашия имот

1. Как да започнем

   Изберете вашия брокер.
   Хората, търсещи да закупят имот обикновено гравитират около местата, които им осигуряват най-голям избор и като продавач Вие трябва да си дадете сметка за тези места. Така, че това, което трябва да търсите е: Екип от професионалисти, посветен на продажбата на вашия имот. Задълбочено познание на пазара на имоти. Доказан опит в продажбите на подобен имот. Широка мрежа от офиси, които да осигурят по-добрата реклама на имота. Уеб сайт с много потребители. Реклама, която привлича голям брой запитвания.

   Информация за имота.
   Информацията за даден имот е от изключително значение за бързото реализиране на сделката. След основните характеристики като вид на имота (апартамент, къща, офис, парцел) квадратура, местоположение, вид строителство, етаж, обзавеждане, отопление и пр. следва да се направят снимки на имота. Оттук процеса на рекламиране и промотиране в публичното пространство е изцяло задължение на АДРЕС Недвижими имоти. Техническите и рекламни специалисти на АДРЕС ще обезпечат целия процес с цел той да изглежда колкото се може по-добре в очите на потенциалните купувачи.
   
   Пазарната оценка.
   При продажбата на имот е необходимо да се направи пазарна оценка на имота от специалист. Нашите консултанти имат дълъг опит на пазара на недвижими имоти и могат да ви посъветват за оптималната цена на вашия имот.
   
   Договаряне.
   Нашия консултант ще ви обясни услугите, които ние предоставяме и таксата, която се плаща при продажбата на вашия имот. Тази продажна такса, която е процент от крайната цена варира в зависимост от вида на договора. Ако сключите договор с изключителни права тоест само определената агенция може да продава имота, то съответно и комисионната е по-ниска в порядъка на 2-2,5%. За разлика от „Ексклузивния договор” в „Комисионния договор” вашия имот може да се продава от много агенции, но съответно и комисионното възнаграждение е в порядъка от 3 до 5% в зависимост от региона. Както при всички професионални такси, агентите по недвижими имоти са задължени да налагат ДДС, така че това също трябва да предвидите в бюджета си. Договорът е легален и има обвързващ характер спрямо условията изложени в него. С подписването на договора ще трябва да представите личната си карта и да впишете вашите данни. Говорете открито с консултанта. Бъдете точни за вашата цел. Искате ли да достигнете максималната цена или бързо да продадете имота си? Точно определените приоритети ще спомогнат Вие и вашия консултант да развиете оптималната маркетингова стратегия и да направите успешна продажба

2. Продажбения процес
   След подписването на договора и рекламата на вашия имот, консултанта ще започне да води потенциални купувачи на имота. За да бъдат впечатлени евентуалните купувачи вашето жилище трябва да е в най-добрата си форма.
   Ето няколко примерни действия, които трябва да се предприемат:
   Разчистете. Изхвърлете всичко ненужно още сега – стари вестници, списания, домакински уреди, които вече не работят, но ви е жал да ги изхвърлите и т.н. Предимството в случая е, че после при изнасянето няма да ви се налага да мъкнете ненужни вещи.
   
   Дръжте всичко чисто и подредено. Приберете дрехите си, измийте. Добра идея е, ако имате стари или ненужни мебели също да ги изнесете от жилището. Купувачите повече се интересуват от пространството и неговия потенциал – добре подредените мебели ще привлекат погледа, но претрупаните и наблъсканите вещи ще накарат жилището да изглежда по-малко.
   
   Ароматизирайте. Миризмата на цигарен дим може да отблъсне купувачите, така че обмислете идеята за ваза с ароматни цветя или ароматна свещ. Изкуствените ароматизатори не са за препоръчване поради обсебващата си и натрапчива миризма.
   
   Погрижете се за градината или терасата. Ако продавате къща, то градината е един от първите ви приоритети. Не случайно продажбите на къщи са най-много през пролетта, когато всичко е зелено и градините са в разцвета си. В случай, че продавате апартамент то разчистете терасата от дълго трупаните вещи там.
   
3. Огледи
Не е нужно да присъствате по време на огледите – все пак купувачите се интересуват само от имота. Тийнейджърите или домашните любимци могат да не са по вкуса на всеки, така че е добре да ги отпратите на разходка преди да дойдат купувачите. Това важи и за вас – при огледите потенциалните купувачи се чувстват като натрапници, ако собственика на дома е там.
Ако наистина не можете да излезете, то оставете имота да говори сам за себе си.
Все по-популярна става практиката на „Open House” (отворена къща), организиран оглед с няколко потенциални купувачи, което създава чувство, че трябва да се решава бързо преди някой от другите купувачи да е дал предложение.


4. Предложенията
   След множеството огледи започват да идват и предложенията.
   Има няколко проблемни ситуации, в които може да се окажете.
   Офертата е нереалистично ниска. Решението – не сте принудени да приемете. Просто кажете не. Не са нужни драстични действия, освен, ако нямате няколко предложения едновременно.
   Купувачът същевременно продава своето жилище. Когато купувачът продава жилище, за да купи вашето, имайте в предвид, че сделката може да се проточи във времето, затова послушайте съветите на вашия консултант. Проучването на купувача е открило определени проблеми и той иска да преговаря за цената. Оценете въпросния проблем – ако е сериозен тогава може да се свали от цената, ако дребен не бива да отстъпвате.
   Купувачът иска определена вещ от жилището да остане за него. Добра ли е сделката? Тогава го оставете да я вземе. В контекста на продажната цена не си заслужава да се притеснявате за нещо, което е сравнително евтино да се замени. В другия случай, поискайте умерена цена.
   
5. Изповядвяне на сделката
   Преминал е целият процес по продажбата, вие имате добро предложение и следва финала – изповядването на сделката.
   Изповядването на сделката става при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия и след това удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. Новия нотариален акт се вписва в държавните регистри.
   След като продавач и купувач сложат подписа си под договора то вие трябва да заплатите комисионното възнаграждение на консултанта.

Нотариални такси

*Одобрена с Постановление №186 от 13 август1998 г.,обн., ДВ, бр.95 от 14 август 1998 г.

Тарифа за Нотариалните Такси към Закона за Нотариусите и Нотариалната Дейност

 

I.Обикновени нотариални такси

1. За извършване:

а) на нотариални актове за поправка на нотариални актове, за извършване на актове за отмяна на завещания, за съставяне на констативни протоколи, за приемане на саморъчни завешания, на документи и книжа без определен материален интерес 15.00 лв.

б) на констативни нотариални актове за собственост на земеделски земи, гори и земи от горския фонд и на договори за доброволни делби на земеделски земи, гори и земи от горския фонд 10.00 лв.

2. За обявяване и връщане на саморъчни завещания и за връщане на предадени за съхранение документи и книжа 6.00 лв.

*Забележка: Таксата по т.2 за обявяване на саморъчно завещание, което не е било съхранявано при нотариуса, се събира заедно с таксата по т.1.

3. За нотариална покана върху екземплярите за връчване, а останалите екземпляри се таксуват като преписи 6.00 лв.

*Забележка: Таксата по т.3 се събира и за връчване по искане на молителя на други съобщения и книжа при условията и по реда на чл.41-52 от Гражданския процесуален кодекс. Когато връчването се извършва служебно по силата на закон, събира се половината от таксата по т.3.

4. За удостоверяване съдържанието на частни документи без определен материален интерес – върху първия екземпляр.:

а) за първата страница 3.00 лв.

б) за всяка следваща страница 1.00 лв. а останалите екземпляри се таксуват като преписи

5. За удостоверяване на датата и подписите на частни документи без определен материален интерес

а) за първия подпис 3.00 лв.

б) за всеки следващ подпис 1.00 лв.

*Забележка: Таксата по т.5 се събира еднократно при едновременното удостоверяване на датата и подписите, а в противен случай се събира отделно.

6. За удостоверяване верността на преписи и извлечения от документи и книжа:

а) за първата страница 2.00 лв.

б) за всяка следваща страница 1.00 лв.

7. За даване на справки по нотариалните книги и регистри:

а) за устна справка за извършен акт или за удостоверяване по името на едно лице 1.00 лв.

б) за издаване на удостоверение за извършен акт или за удостоверяване по името на едно лице 5.00 лв.

II. Нотариални такси според удостоверявания материален интерес

8. За извършване на нотариален акт извън посочените в т.1 се събира такса по следната таблица:

Удостоверяван материален интерес:

1. До 100 лв 15 лв
2. От 101 до 1 000 лв 15 + 1.5 на сто за горницата над 100
3. От 1 001 до 10 000 лв 28.50 + 1 на сто за горницата над 1 000
4. От 10 001 до 50 000 лв 118.50 + 0.5 на сто за горницата над 10 000
5. От 50 001 до 100 000 лв 318.50 + 0.2 на сто за горницата над 50 000
6. Над 100 000 лв. 418 + 0.1 на сто за горницата над 100 000, но не повече от 3 000
   

9. За извършване на нотариално завещание, при издаване на препис от обявено саморъчно завещание, за изпълнение на завещание, за извършване на протест, за приемане на съхранение на документи и книжа с определен материален интерес, за удостоверяване съдържанието на частни документи с определен материален интерес се събира 50 на сто от таксата по т.8.

10. За удостоверяване на датата и подписите на договори с определен материален интерес се събира 30 на сто от таксата по т.8

*Забележка: Таксата по т.9 при издаване на препис от обявено саморъчно завещание се събира едновременно с таксата по т.6, като за всеки следващ препис от същото завещание се събира само таксата по т.6.

11. За извършване на обстоятелствена проверка, както и за удостоверяване на датата и подписите на договори за прехвърляне на собствеността върху моторни превозни средства се събира таксата по т.8.

*Забележка: Таксата по т.8 за извършване на обстоятелствена проверка се дължи при предявяване на искането, като при непризнаване на собствеността не се връща.

12. За удостоверяване на датата и подписите на едностранни изявления с определен материален интерес (като разписки за дължими или издължени суми, молби за вписване на законна ипотека, молби и съгласия за заличаване на ипотеки, разни гаранции и др.) се събира половината от таксата по т.10, но не по-малко от 15 лв.

13. За управление на имущество – върху брутния месечен доход от имуществото за периода на поръчката: за всеки месец - 20 на сто но не-малко от - 20 лв.

III. Нотариални такси според израсходваното време (лв/час)

14. За устен правен съвет или консултация - 3 лв.

15. За писмен правен съвет или консултация
и при посредничество за изясняване волята на страните - 6 лв.

*Забележка: Таксите по т.14, 15 и 16 за непълен час се събират като за пълен час, като преди извършване на действието нотариусът е длъжен да укаже приблизително необходимото време.

IV. Нотариални такси за изготвяне и проверка на документи

17. За изготвяне на проект на нотариален акт на поправка на нотариален акт, акт за отмяна на завещание, констативен протокол, саморъчно завещание и молба-декларация за обстоятелствена проверка се събира таксата по т.1 15 лв.

*Забележка: Таксата по т.17 за изготвяне на проект на акт за отмяна на завещание и на констативен протокол се събира само когато самият акт или констативен протокол не бъде издаден в същия ден. Ако в едномесечен срок актът или констативният протокол бъде издаден от същия нотариус, такса по т.1 не се събира.

18. За изготвяне на проект на нотариална покана се събира таксата по т.3. - 6 лв.

19. За изготвяне на проект на документ без определен материален интерес се събира таксата по т.4.

20. За изготвяне:

а) на проект на нотариален акт извън посочените в т.1 се събира таксата по т.8;

б) на проект на нотариално завещание и на проект на договор с определен материален интерес се събира таксата по т.9.

*Забележка: Таксата по т.20 не се събира за изготвяне на проект на нотариален акт по образувано от същия нотариус дело за обстоятелствена проверка. Таксата за изготвяне на проект на нотариално завещание се събира само когато самото завещание не бъде извършено в същия ден. Ако в едномесечен срок завещанието бъде извършено от същия, извършено в същия ден. Ако в едномесечен срок завещанието бъде извършено от същия нотариус, такса по т.9 не се събира.

21. За изготвяне на проект на документ по т.12 се събира таксата по т.12.

22. За проверка на изготвен от страните проект на документ, извършена без нотариално удостоверяване, се събира половината от съответната такса по т.17-21. Ако в едномесечен срок бъде извършено нотариално удостоверяване на същия документ от същия нотариус, събира се само другата половина от таксата,съответно само разликата, когато има такава.

*Забележка: Таксите по т.17-21 не се събират за изготвяне и проверка на документи по управление на имущество, възложено на същия нотариус.

V. Допълнителна нотариална такса

23. За действие, извършено по искане на молителя извън нотариалната кантора, в неработна време или в почивни и празнични дни, върху съответната нотариална такса се заплаща допълнително, както следва:

а) извън нотариалната кантора в работно време - 25 на сто

б) в нотариалната кантора в неработно време - 25 на сто

в) извън нотариалната кантора в неработно време - 50 на сто 

Анализ на пазара на ценни книжа и имоти - Бенчмарк - март 2007

Изтегли от тук

Инвестиционен бюлетин Адрес - Бенчмарк - акцент Затворените комплекси

Изтегли от тук